Eine ökonomische Studie beleuchtet die Folgen einer strengeren Regulierung für den Zürcher Wohnungsmarkt. Das Fazit: weniger Investitionen, weniger Neubauten – und künftig ein noch knapperes Wohnungsangebot.
Ein Baugespann kündigt in Zürich Wipkingen ein neues Projekt an. Kritiker befürchten, dass Neubauten bei strengen Wohnschutzregeln kaum noch möglich sein werden.
Christian Beutler / Keystone
Der Investor M.* steht vor einem Mehrfamilienhaus aus den 1960er Jahren an zentraler Wohnlage in der Stadt Zürich. Das sanierungsbedürftige Haus umfasst 20 Wohnungen. Nach heutiger Zonenordnung wäre eine deutlich dichtere Überbauung möglich. Mit einem modernen Ersatzneubau liesse sich die Wohnfläche verdoppeln.
Wie viele andere Investoren und Projektentwickler verfolgt M. die politische Debatte um mehr Wohn- und Mieterschutz mit Sorge. Angesichts der aufgeheizten Diskussion möchte er anonym bleiben.
Der Kanton Zürich stimmt am 14. Juni über die Initiative «Bezahlbare Wohnungen schützen, Leerkündigungen stoppen» ab. Sollte sie angenommen werden, würde er das Projekt wohl aufgeben. Dann würde die «alte Hütte» einfach stehen bleiben, allenfalls frisch gestrichen, sagt er.
Mit der Initiative hätten die Gemeinden bei einem Wohnungsleerstand von weniger als 1,5 Prozent sehr weitreichende Befugnisse: Im Fokus sind Eingriffe bei Abbrüchen, Umbauten oder Zweckänderungen von Wohnungen sowie eng limitierte Mieterhöhungen.
Noch ist offen, wie Zürich oder Winterthur den Wohnschutz auslegen würden. Die Erfahrungen aus Basel und Genf lassen jedoch befürchten: Wenn die zulässigen Mieten für Ersatzneubauten stark gedeckelt werden, rechnen sie sich nicht mehr.
Wertverlust in Millionenhöhe – auf einen Schlag
Der Investor hat 30 Millionen Franken für das Grundstück bezahlt – ein Preis, der auf dem grossen Baupotenzial gemäss Zonenordnung basiert. Ohne Ersatzneubau schrumpft der Grundstückswert auf etwa 7 Millionen Franken. Der Altbau bliebe unangetastet, die vermietbare Fläche gering – ein Verlust von mehr als 20 Millionen Franken. Wohlgemerkt: nicht das Ergebnis widriger Marktbedingungen, sondern die direkte Folge eines Gesetzes.
Marco Salvi, Ökonom beim privaten Beratungsunternehmen Swiss Economics, hat diese Mechanik analysiert. Das Fazit ist ernüchternd: Wohnschutz schützt vor allem jene, die bereits eine günstige Wohnung haben. Und schadet allen, die künftig eine suchen wollen oder müssen.
In regulierten Märkten wie Genf oder Basel werden die Mietpreise in bestehenden Mietverhältnissen quasi «gedeckelt» – aber dafür steigen die Mieten im freien Segment umso mehr, und die Mobilität auf dem Wohnungsmarkt sinkt. Wer eine neue Wohnung sucht, findet ein kleineres Angebot, und was noch verfügbar ist, wird teurer.
Auf Basis der Genfer Erfahrungen hat der Ökonom hochgerechnet, was ein solches Gesetz für Zürich bedeuten würde: 500 Millionen Franken weniger Investitionen – jedes Jahr. Der Grund: Derzeit baut Zürich noch. Zwar sind die Renditen im Mietrecht begrenzt, aber nach der heutigen Rechtsprechung lassen sich Investitionen in bessere Wohnungen teilweise über höhere Mieten refinanzieren.
Mit dem Wohnschutz könnte das schnell drehen. Schon kleinere Sanierungen würden sich unter Umständen – wie heute in Basel-Stadt – kaum noch rechnen. Und je teurer ein Projekt wird, desto schlechter präsentiert sich die Rechnung: Gesamtsanierungen und Ersatzneubauten könnten zum Verlustgeschäft werden.
Genf zeigt eine weitere Paradoxie: Die blockierte Entwicklung der Innenstadt treibt Investoren quasi auf die grüne Wiese. Wohnschutz befeuert damit genau die Zersiedelung, die die Raumplanung verhindern will. Für Zürich, wo Reserven an zentralen Lagen fehlen, fiele dieser Ausweicheffekt weg. Der Druck auf die Mieten wäre gewaltig.
Mindestens ein Fünftel weniger Mietwohnungen
Weiter berechnet Salvi zwei sich überlagernde Effekte: Erstens bleibt, wer unter Wohnschutz steht, länger in der Wohnung. Weniger Umzüge bedeuten weniger frei werdende Wohnungen. Allein dadurch würden jährlich etwa 16 Prozent weniger Wohnungen im Bestand neu vermietet.
Dazu kommt ein zweiter Effekt: Weil die Investitionen markant zurückgehen, kommen auch weniger Neubauwohnungen auf den Markt. «Insgesamt würde das Angebot an Mietwohnungen um mindestens einen Fünftel sinken», erwartet Salvi.
Besonders deutlich zeigt sich das Warnsignal am Beispiel Basel-Stadt: Nach Einführung des Wohnschutzes brachen Sanierungen und Umbauten um rund die Hälfte ein.
Wie Wohnschutz den Wohnungsmarkt blockiert
Hinzu kommt der sogenannte Lock-in-Effekt. Wer eine stark regulierte Bestandesmiete zahlt, hat einen klaren finanziellen Anreiz, möglichst lange in der Wohnung zu bleiben. Gleichzeitig steigen die Angebotsmieten am Markt weiter. Die Differenz zwischen alten Mieten und neuen Angeboten – der «Rent Gap» – wird grösser. Darunter leiden diejenigen, die neu eine Wohnung suchen – also zum Beispiel junge, berufstätige Menschen und Familien, die grösser werden.
Damit stockt auch die Dynamik im Wohnungsmarkt. Eine neu gebaute Wohnung löst im Schnitt drei bis vier Wohnungswechsel aus. Viele der frei werdenden Wohnungen liegen im unteren Preissegment. Fällt diese Kettenreaktion weg, wird günstiger Wohnraum noch knapper.
Stimmen aus der Praxis: Rückzug oder Umgehung
Auch der Immobilienexperte Robert Weinert von Wüest Partner sieht die Zusammenhänge klar: «Je stärker man durch Eingriffe Bestandsmieter schützt, umso ineffizienter werden die Wohnflächen genutzt.» Familien bleiben oft auch dann in ihren grossen Wohnungen, wenn die Kinder längst ausgezogen sind. Nirgendwo in der Schweiz sei die Verweildauer in Mietwohnungen so lang wie in Genf, sagt Weinert.
Sebastian Zollinger, Head Real Estate Advisory bei PwC Schweiz, beobachtet, wie Investoren auf die drohende Regulierung reagieren: «Sie versuchen, sich bestmöglich vorzubereiten – etwa durch frühzeitige Baueingaben oder die Begründung von Stockwerkeigentum, um Flexibilität zu gewinnen.»
Das erweist sich allerdings als aufwendig und teuer. Weiter warnt Zollinger davor, dass «sanierungsbedürftige Liegenschaften an Wert verlieren, wenn Auflagen das Ertragspotenzial begrenzen».
Die Erfahrungen aus Genf und Basel belegen ein klares Muster: Strenge Wohnschutzregelungen bremsen den baulichen Wandel – und damit dringend nötige Sanierungen. In Genf wird seit Jahrzehnten kaum renoviert, der Gebäudebestand erneuert sich nur im Schneckentempo. Ein deutliches Indiz dafür: Rund 83 Prozent der Gebäude in der Stadt Genf werden noch immer mit fossilen Brennstoffen beheizt.
Die internationale Forschung zu Mietpreisdeckeln zeichnet ein klares Bild: Einzelnen Haushalten mögen sie kurzfristig nützen. Für die Gesellschaft als Ganze hinterlassen sie Schäden und senken den Wohlstand: weniger Investitionen, stagnierende Mobilität und weiter steigende Mieten. Die Bilanz ist überwiegend negativ, wohlgemerkt noch bevor Verluste auf Investorenseite überhaupt eingerechnet sind.
*) Name der Redaktion bekannt.